案例：

　　2010年趙先生在河北市某樓盤買了一處商品房，合同約定交房的期限是2012年6月30日前。開發(fā)商原因，房子在約定日期并沒有交付。趙先生和許多業(yè)主多次到開發(fā)商處詢問延期交房的緣由，后得知是房屋質(zhì)量存在問題無法交房。趙先生和其他業(yè)主一籌莫展，不知道如何解決問題。

        

　　京云房產(chǎn)律師分析逾期交房產(chǎn)生的原因有以下幾種：

　　1、房屋未驗(yàn)收合格;

　　2、房屋相應(yīng)配套設(shè)施沒有及時(shí)跟進(jìn);

　　3、之前的承諾未兌現(xiàn);

　　4、房屋質(zhì)量問題。

其中最經(jīng)常發(fā)生的原因是房屋質(zhì)量問題，究竟是否可以因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題拒絕收房呢？

　　根據(jù)《北京市高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》，出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時(shí)存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。因此在司法實(shí)踐中，一般情況下，不能以質(zhì)量問題為由拒絕收房，除非嚴(yán)重的質(zhì)量問題。

關(guān)于逾期交房的責(zé)任承擔(dān)，原則是有約定從約定，但是約定的標(biāo)準(zhǔn)不能過高。

　　根據(jù)《合同法司法解釋二》第二十九條，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

在實(shí)踐中，很多購房者因?yàn)槿鄙俜山?jīng)驗(yàn)，在購房合同中對(duì)逾期交房沒有進(jìn)行約定，在這種情況下，依據(jù)《房屋買賣司法解釋》第十七條，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

　　1、逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;

　　2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　為了避免逾期交房情況的出現(xiàn)，建議廣大購房者在購房過程中小心謹(jǐn)慎，查看開發(fā)商的資質(zhì)、開發(fā)手續(xù)、相關(guān)的合法文件，咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行談判、起草以及修改合同、保全證據(jù)等，在這個(gè)階段可以有效地預(yù)防此類問題的發(fā)生。當(dāng)實(shí)際中遇到逾期交房糾紛時(shí)，不要盲目沖動(dòng)，及時(shí)走法律程序保護(hù)自身利益。
       

　　京云房產(chǎn)律師是全國第一家提出做房產(chǎn)業(yè)務(wù)法律服務(wù)的律所也是目前唯一一家只做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律所，京云律所致力于解決各類房產(chǎn)法律糾紛、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益、專注于房地產(chǎn)法律服務(wù)，成功辦理了上千件房地產(chǎn)糾紛案件，擁有房地產(chǎn)領(lǐng)域豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和訴訟經(jīng)驗(yàn)。

　　北京京云律師事務(wù)所房產(chǎn)法律服務(wù)面向全國，京云匡扶正義、為民維權(quán)!

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