房地產(chǎn)公司的資金鏈可以說(shuō)是維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)重要的“血液”，為了能快速獲得融資，很多房地產(chǎn)公司表面打著房屋買(mǎi)賣(mài)的旗號(hào)，但實(shí)際上卻以低于市場(chǎng)的價(jià)格將房屋備案到債權(quán)人名下從而進(jìn)行擔(dān)保借款。但是，這種操作卻存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

案情回顧

A公司與孫某先后簽訂12份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定購(gòu)買(mǎi)12套房屋，房屋總價(jià)為2000萬(wàn)元。簽訂購(gòu)房合同后，雙方又分別簽訂兩份《協(xié)議書(shū)》，約定A公司孫某借款共計(jì)2000萬(wàn)元；并約定這12套房的備案登記，屬于融資抵押登記，并不是真實(shí)的銷(xiāo)售行為，若沒(méi)有按時(shí)還本付息，孫某可要求過(guò)戶(hù)房屋。另外，12份商品房買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)格都低于市場(chǎng)價(jià)。

后A公司因不能清償?shù)狡趥鶆?wù)被法院裁定進(jìn)入破產(chǎn)重整。破產(chǎn)管理人接管后，發(fā)現(xiàn)A公司因融資需要向?qū)O某借貸，A公司與孫某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并非真實(shí)法人買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

律師說(shuō)法

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：A公司與孫某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理房屋備案登記的法律性質(zhì)如何界定，以及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的效力。

關(guān)于本案所涉法律關(guān)系的性質(zhì)問(wèn)題。

A公司與孫某在簽訂涉案12份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》同時(shí)，又簽訂兩份《協(xié)議書(shū)》。從內(nèi)容看，買(mǎi)賣(mài)合同與協(xié)議書(shū)是一個(gè)整體，協(xié)議書(shū)明確約定以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并辦理預(yù)售備案登記的方式，為《協(xié)議書(shū)》中約定的借款提供“抵押”擔(dān)保。如果A公司沒(méi)有按約歸還本息，則孫某已登記備案的房屋歸孫某所有。

但是雙方并沒(méi)有辦理抵押登記，因此不滿足抵押權(quán)的設(shè)立條件，因此，協(xié)議中所稱(chēng)的“抵押權(quán)”并未設(shè)立。但雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理預(yù)售備案登記行為應(yīng)認(rèn)定為非典型的擔(dān)保行為。

關(guān)于涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的效力問(wèn)題。

雙方約定，若A公司沒(méi)有按約歸還本息，則孫某已登記備案的房屋歸孫某所有。此約定是一種擔(dān)保權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，但約定內(nèi)容與法律規(guī)定所禁止的流質(zhì)條款性質(zhì)一致。依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

本案中，雖然雙方所設(shè)立的是一種非典型的擔(dān)保方式，但為了平衡各方利益及確保A公司的其他債權(quán)人能夠公平受償，本案買(mǎi)賣(mài)合同也應(yīng)遵循物法律有關(guān)禁止流質(zhì)的原則。

而且，協(xié)議書(shū)中也明確了買(mǎi)賣(mài)合同并不是真實(shí)的銷(xiāo)售行為，因此該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效無(wú)。即在A公司不按約歸還本息情形下，孫某不能以該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》請(qǐng)求對(duì)方交付該合同項(xiàng)下的房屋。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，《協(xié)議書(shū)》中上述約定條款，包括《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》在前述意義上的無(wú)效，僅是雙方所設(shè)立的非典型擔(dān)保行為中有關(guān)擔(dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的部分內(nèi)容，不影響該非典型擔(dān)保方式作為擔(dān)保行為的其他效力。

也就是說(shuō)，A公司不按約歸還本息情形下，孫某可以通過(guò)拍賣(mài)或變賣(mài)涉案房屋的方式擔(dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。綜上，孫某上訴提出的有關(guān)涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效的理由，不能成立。

京云小結(jié)

本案所涉及的行為屬于一種非典型的擔(dān)保行為，協(xié)議中關(guān)于“債務(wù)人未能依約及時(shí)足額付款，房屋即歸債權(quán)人所有，并辦理過(guò)戶(hù)登記的行為”的約定是無(wú)效的，不過(guò)債權(quán)人可以拍賣(mài)或變賣(mài)房屋。