近日，河北省燕郊一些小區(qū)業(yè)主無(wú)法辦理房地產(chǎn)登記證，這成為2017年初的一大新聞。

    下面就是我們可以看一下具體的事件，云合專業(yè)律師以專業(yè)的房產(chǎn)維權(quán)律師這個(gè)角度對(duì)此事予以分析解讀。

    [新聞]最近幾天，燕郊一些住宅區(qū)的業(yè)主報(bào)告說(shuō)，他們最近無(wú)法進(jìn)行房地產(chǎn)登記，盡管他們以前是用政府部門(mén)出具的房產(chǎn)證以商品房的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的。



    【云合點(diǎn)評(píng)】

    1、我們可以先要看一下《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記相關(guān)證書(shū)》和《房產(chǎn)證》的區(qū)別：

    《不動(dòng)產(chǎn)登記證》是統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記證之一，包括《不動(dòng)產(chǎn)登記證》、《不動(dòng)產(chǎn)登記證》和《不動(dòng)產(chǎn)登記證》。

    《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》是不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一管理登記的核心理論依據(jù)，由登記工作機(jī)構(gòu)持有。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記錄了不動(dòng)產(chǎn)的位置、地址、空間界限、面積、用途等自然條件。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類(lèi)型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變更和其他所有權(quán)條件;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的限制和公示事項(xiàng)。

    《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》是權(quán)利人可以不動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)證，由權(quán)利人通過(guò)持有。有兩個(gè)版本，單一版本和綜合版本。證書(shū)包含注冊(cè)處的主要信息。單一版證書(shū)進(jìn)行記載作為一個(gè)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。綜合版證書(shū)記錄同一權(quán)利持有人在同一登記區(qū)域內(nèi)享有多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單位的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。目前我國(guó)主要研究采用單一版證書(shū)。

    《房地產(chǎn)登記證》是登記機(jī)關(guān)持有的證明房地產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)、通知登記、異議登記等事項(xiàng)的權(quán)利憑證。比如，權(quán)利人在申請(qǐng)人民銀行企業(yè)貸款時(shí)，可以通過(guò)申請(qǐng)登記管理機(jī)構(gòu)向銀行發(fā)展出具該證明文件，方便權(quán)利人貸款。所有人名稱蓋章登記的，不得發(fā)給證書(shū)或證書(shū)。

    2、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》和《房產(chǎn)證》有什么可以區(qū)別呢？

    直觀來(lái)說(shuō)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》比《房產(chǎn)證》產(chǎn)權(quán)內(nèi)容更詳細(xì)：

    《不動(dòng)產(chǎn)證》包括了更多土地使用權(quán)的信息。明確土地使用權(quán)的使用期限(起止日) ，取得房屋價(jià)格，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，使交易透明、清晰，增強(qiáng)安全性。還有一個(gè)房屋進(jìn)行建筑施工面積多少，土地資源使用權(quán)分?jǐn)偯娣e多少；甚至我們除了房屋建筑面積圖幅，還會(huì)附加上土地管理使用面積圖幅。但土地確權(quán)分享部分的計(jì)算難點(diǎn)仍在討論中，如社區(qū)幼兒園等公共建筑區(qū)域難以處理。

    《房產(chǎn)證》只是研究表明權(quán)利人對(duì)房產(chǎn)企業(yè)有所有權(quán)，因?yàn)槲覈?guó)是中國(guó)房地權(quán)利進(jìn)行分離的政策。所以你擁有房產(chǎn)，但你只有使用房屋所在土地的權(quán)利，土地使用權(quán)說(shuō)的是房屋的年齡，土地使用權(quán)沒(méi)有說(shuō)房屋的年齡。

    有這種方式改變，是政府需要考慮到在房產(chǎn)這方面的稅基征收將逐漸從交易管理環(huán)節(jié)過(guò)渡到持有一個(gè)環(huán)節(jié)，財(cái)產(chǎn)稅的二次資源分配將更加具有明顯，為房產(chǎn)稅征收打下理論基礎(chǔ)。

    

 

    第二條本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法律事項(xiàng)的行為。

    本條例規(guī)定所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域環(huán)境以及對(duì)于房屋、林木等定著物。

    第八條不動(dòng)產(chǎn)登記，以不動(dòng)產(chǎn)單位為基本單位。不動(dòng)產(chǎn)單元之間具有中國(guó)唯一編碼。

    物業(yè)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部的規(guī)定，建立統(tǒng)一的物業(yè)登記簿。

    不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記載以下問(wèn)題事項(xiàng)：

    (1)房地產(chǎn)的位置、邊界、空間邊界、面積、用途及其他自然條件;

    （二）不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行權(quán)利的主體、類(lèi)型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利發(fā)展變化等權(quán)屬管理狀況；

       (三)限制或催告不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的事宜;

      （四）其他相關(guān)事項(xiàng)。

    第二十三條 國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)可以建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息技術(shù)管理理論基礎(chǔ)教育平臺(tái)。

    將各級(jí)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息納入統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家、省、市、縣級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享。

    第二十四條 不動(dòng)產(chǎn)登記管理有關(guān)數(shù)據(jù)信息與住房城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén)審批控制信息、交易市場(chǎng)信息等應(yīng)當(dāng)可以實(shí)時(shí)互通共享。

    不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人提交通過(guò)實(shí)時(shí)交換、共享獲得的信息。

    《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》

    第三十四條  申請(qǐng)企業(yè)國(guó)有經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展用地使用權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)通過(guò)提交下列材料：

    　　（一）土地權(quán)屬來(lái)源材料；

             (二)所有權(quán)清單、地圖和邊界點(diǎn)坐標(biāo);

    　　（三）土地進(jìn)行出讓價(jià)款、土地資源租金、相關(guān)企業(yè)稅費(fèi)等繳納憑證；

    　　（四）其他必要材料。

    根據(jù)取得權(quán)利的不同方式，前款規(guī)定的土地所有權(quán)資料，包括國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金(份額)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)文件。

    　　申請(qǐng)?jiān)诘厣匣蛘咄ㄟ^(guò)地下進(jìn)行單獨(dú)設(shè)立國(guó)有經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展用地使用權(quán)登記的，按照本條規(guī)定辦理

    

 

         黃先生于2013年5月購(gòu)買(mǎi)了福城5期房產(chǎn)。房本上清楚地看到寫(xiě)著70年產(chǎn)權(quán)，住宅建設(shè)用地。今年年初，他突然發(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)失去了買(mǎi)賣(mài)權(quán)。“我知道這事兒是在1月20日左右，業(yè)主群里有些人進(jìn)行交易時(shí)發(fā)現(xiàn)落不了宗，有些人可以通過(guò)查產(chǎn)權(quán)工作性質(zhì)等查出我們這個(gè)地是工業(yè)發(fā)展用地和違法行為違章建筑建設(shè)。

    這房子已經(jīng)有四年了，為什么只找到土地問(wèn)題的本質(zhì)？黃先生解釋，“以前人們買(mǎi)房時(shí)發(fā)房產(chǎn)證，房產(chǎn)證只是一個(gè)代表中國(guó)這個(gè)時(shí)候房子是你的。但是在建造房子的地方，要有土地許可。土地證一般不會(huì)給購(gòu)房者，都是在土地資源開(kāi)發(fā)商自己手里，現(xiàn)在土地證出現(xiàn)一些問(wèn)題，土地制度本身是工業(yè)建設(shè)用地，但開(kāi)發(fā)商改成了中國(guó)住宅。

    黃先生說(shuō)至少有3000戶家庭有和他一樣的問(wèn)題。有的企業(yè)房產(chǎn)主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商私自在中國(guó)工業(yè)建設(shè)用地、綠化用地上蓋住宅，有的學(xué)生是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商少批多建等。如果不是為了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記，業(yè)主可能永遠(yuǎn)不會(huì)知道土地問(wèn)題。

    福成五期業(yè)主張先生需要指出，“1234號(hào)樓屬于中國(guó)工業(yè)建設(shè)用地，4號(hào)樓屬于農(nóng)村違建用地。但是我們不知道，現(xiàn)在房地產(chǎn)政策出臺(tái)了，問(wèn)題就會(huì)出來(lái)。我辦過(guò)戶問(wèn)題特別能夠順利，稅錢(qián)都是按正常進(jìn)行住宅繳的。當(dāng)我們爭(zhēng)取時(shí)間和其他社區(qū)購(gòu)買(mǎi)流程，支付完全相同的錢(qián)。

    【云合點(diǎn)評(píng)】

    現(xiàn)在我們這個(gè)社會(huì)問(wèn)題的本質(zhì)是，這個(gè)國(guó)家土地到底是什么性質(zhì)的。土地的性質(zhì)不能輕易改變，因?yàn)橥恋厥墙ǔ傻模艺梢园l(fā)放產(chǎn)權(quán)證來(lái)納稅，一切都是正常的處理狀態(tài)，那么就有理由相信土地是住宅用地。居住用地不可能一時(shí)間又變成一個(gè)其他企業(yè)性質(zhì)。

    這就產(chǎn)生了兩個(gè)問(wèn)題:對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們?cè)谌〉貢r(shí)，肯定對(duì)土地產(chǎn)權(quán)有明確的認(rèn)識(shí)，但如何將綠化用地、工業(yè)用地、荒地等自然土地偽裝成原來(lái)的住宅用地，辦理產(chǎn)權(quán)證的?對(duì)于中國(guó)政府企業(yè)來(lái)說(shuō)，既然我們已經(jīng)發(fā)證，明確記載了居住用地，那么他們?yōu)槭裁次覈?guó)現(xiàn)在又反悔說(shuō)不是居住用地了，期間出現(xiàn)問(wèn)題分析出在哪兒，政府的公信力有何在？

    目前，可能的原因是原來(lái)用于非住宅用途的土地沒(méi)有按照國(guó)家法律規(guī)定的正式程序真正變?yōu)樽≌玫兀l(fā)展商必須通過(guò)其他方式非法改變土地的性質(zhì)。但在我們本次研究國(guó)家換證時(shí)徹底排查出來(lái)了，因?yàn)槭掷m(xù)不齊，所以企業(yè)不能沒(méi)有按照設(shè)計(jì)要求換發(fā)新的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》。

    第七條土地所有權(quán)是指國(guó)有土地所有權(quán)(以下簡(jiǎn)稱土地所有權(quán))在一定期限內(nèi)出售給土地使用者，土地使用者向國(guó)家支付土地所有權(quán)金額的行為。

    　第八條　城市發(fā)展規(guī)劃研究區(qū)內(nèi)的集體企業(yè)所有的土地，經(jīng)依法行政征用轉(zhuǎn)為中國(guó)國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可進(jìn)行有償出讓。

    第九條出讓土地使用權(quán)，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和建設(shè)用地年度計(jì)劃。

    　第十條　縣級(jí)以上這些地方發(fā)展人民對(duì)于政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上就是人民需要政府部門(mén)下達(dá)的控制能力指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民共和國(guó)政府批準(zhǔn)。

    第十一條土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，由中華人民共和國(guó)市、縣政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他經(jīng)濟(jì)條件，由市、縣人民對(duì)于政府進(jìn)行土地資源管理相關(guān)部門(mén)會(huì)同城市發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)企業(yè)管理工作部門(mén)共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地成本管理會(huì)計(jì)部門(mén)實(shí)施。

    第十七條土地使用者需要變更土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須征得出讓人和中華人民共和國(guó)直轄市、縣、政府城市規(guī)劃管理部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，變更合同或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)。

    第二十五條　以出讓方式可以取得土地使用權(quán)進(jìn)行分析房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的，必須嚴(yán)格按照國(guó)家土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)利用土地

    第四十三條通過(guò)土地取得土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，受讓人變更原土地使用權(quán)出讓合同的，必須取得原出讓人和市、縣人民政府，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)變更土地使用權(quán)出讓合同協(xié)議或者簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

    第四十四條　商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)更加符合研究下列工作條件：

    (一)繳清全部土地使用權(quán)，取得土地使用權(quán)證書(shū);

    　　（二）持有建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)展規(guī)劃許可證；

    (三)按照預(yù)售商品房的計(jì)算，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資占項(xiàng)目建設(shè)總投資的百分之二十五以上，確定建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期;

    　　（四）向縣級(jí)以上中國(guó)人民對(duì)于政府房產(chǎn)企業(yè)管理相關(guān)部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

    商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房屋管理部門(mén)、土地管理部門(mén)登記備案。

    第六十條  在依法取得的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上這些地方發(fā)展人民對(duì)于政府房產(chǎn)信息管理相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民需要政府房產(chǎn)公司管理工作部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。

    第七十條房地產(chǎn)行政部門(mén)、土地行政部門(mén)的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任; 尚不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

    　　房產(chǎn)企業(yè)管理相關(guān)部門(mén)、土地資源管理會(huì)計(jì)部門(mén)進(jìn)行工作研究人員可以利用技術(shù)職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者通過(guò)非法收受他人財(cái)物為他人謀利益，構(gòu)成一個(gè)犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補(bǔ)充規(guī)定追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

    [新聞]類(lèi)似的問(wèn)題也存在于于燕郊社區(qū)。小張各莊小區(qū)項(xiàng)目業(yè)主韓女士因?yàn)槿ツ旯灸甑讋傎I(mǎi)了房，轉(zhuǎn)年就碰到一個(gè)這樣的事。首鋼社區(qū)府城五期海洋局北院，很多社區(qū)都是這樣的。這是一個(gè)開(kāi)發(fā)商跟政府部門(mén)之間的問(wèn)題，老百姓自己只是從開(kāi)發(fā)商那買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)能給辦，政府的房管局也給房本。

    陷入困境的不僅僅是買(mǎi)家，還有許多房地產(chǎn)賣(mài)家，他們也為房產(chǎn)登記問(wèn)題所困擾。葉女士去年底賣(mài)了中國(guó)冶金管理小區(qū)的房產(chǎn)，至今只拿到超過(guò)兩成的首付款。究其原因，是因?yàn)橐苯鹌髽I(yè)集體劃撥土地，不能辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)。

    　　葉女士說(shuō)，她也曾向不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記管理中心問(wèn)題提出，可否補(bǔ)交土地出讓金，來(lái)改變農(nóng)村土地的劃撥使用性質(zhì)。但美國(guó)政府表示，目前還沒(méi)有這樣的政策。“現(xiàn)在中國(guó)政府工作沒(méi)有一個(gè)說(shuō)法，只是說(shuō)在等待，具體等多久不知道。政府說(shuō)這是遺產(chǎn)，但不該由人民來(lái)承擔(dān)，感覺(jué)很不公平。

    　　對(duì)于企業(yè)業(yè)主所反映的問(wèn)題，三河市國(guó)土空間資源局不動(dòng)產(chǎn)登記管理中心1月23日張貼了一份公告稱，三河市部分小區(qū)由于我國(guó)相關(guān)國(guó)家法律制度法規(guī)、政策主要原因就是限制，暫時(shí)沒(méi)有停止辦理相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。市政府已成立工作組，對(duì)有關(guān)問(wèn)題逐案進(jìn)行調(diào)查。市政府將根據(jù)調(diào)查結(jié)果，尋求上級(jí)有關(guān)政策支持，并借鑒其他市縣的成功做法，制定解決方案，然后辦理房地產(chǎn)相關(guān)登記手續(xù)。

    　　今天下午，記者聯(lián)系三河市有關(guān)管理部門(mén)，一位學(xué)生工作研究人員稱，以上述不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心可以發(fā)布的公告為準(zhǔn)，除此之外，沒(méi)有進(jìn)展以及企業(yè)需要設(shè)計(jì)說(shuō)明的情況。到目前為止，當(dāng)?shù)卣畬?duì)這一問(wèn)題的責(zé)任、如何處理、如何解決以及何時(shí)解決都沒(méi)有明確的答案。

    　　而業(yè)主卻有這樣的疑問(wèn)，開(kāi)發(fā)商私自改變中國(guó)土地利用性質(zhì)、土地用途，包括發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土、稅務(wù)、房管等政府相關(guān)監(jiān)管管理部門(mén)，就沒(méi)有形成一個(gè)可以知道的嗎？如果沒(méi)有，如何對(duì)這些工業(yè)用地、綠化用地上完成的住宅區(qū)，頒發(fā)70年產(chǎn)權(quán)證書(shū)？這些社會(huì)問(wèn)題，有待三河市方面，作出合理解釋。

    那么這些業(yè)主應(yīng)該如何通過(guò)法律手段進(jìn)行正確的救濟(jì)呢？

    頒發(fā)房產(chǎn)證的行為進(jìn)行表面上是房管局，實(shí)際上就是對(duì)于新開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，涉及到很多個(gè)國(guó)家政府相關(guān)部門(mén)。從項(xiàng)目建設(shè)角度來(lái)看，涉及規(guī)劃局、土地局、環(huán)保局、發(fā)改委、稅務(wù)局、工商局;從后期占用角度來(lái)看，涉及較多，包括綠色辦公室、供電局、水務(wù)公司、煤氣公司、消防及教育局等政府機(jī)關(guān)。但是我們決定該房屋能否建成的主要研究機(jī)構(gòu)發(fā)展還是規(guī)劃局等。

    因此，解決這些土地問(wèn)題的關(guān)鍵還是要向三河市規(guī)劃局、國(guó)土局、環(huán)保局、發(fā)改委、稅務(wù)局和工商局提出政府信息公開(kāi)的問(wèn)題，查清這塊土地的確切所有權(quán)，然后根據(jù)調(diào)查結(jié)果決定是否提起訴訟。

         房子是老百姓最重要的生活環(huán)境資產(chǎn)，所以我們有關(guān)房子的任何一個(gè)問(wèn)題研究都是因?yàn)樗麄兊男念^大事。一所房子是合法購(gòu)買(mǎi)的，政府機(jī)構(gòu)通常頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)，但幾年后突然告知它是非法建造的。房屋產(chǎn)權(quán)證不能正常更換，房屋不能正常在市場(chǎng)上交易。這對(duì)人們的心靈是一個(gè)巨大的傷害，對(duì)政府的信譽(yù)是一個(gè)巨大的損失。

       云合專業(yè)律師將密切相關(guān)關(guān)注此事進(jìn)展，隨時(shí)為這些受害業(yè)主可以提供一個(gè)專業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行法律政策支持。