除了商品房買(mǎi)賣(mài)會(huì)出現(xiàn)房屋爛尾，拆遷安置房也同樣會(huì)遭遇這一問(wèn)題。一旦開(kāi)發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題或企業(yè)破產(chǎn)，房屋爛尾問(wèn)題極有可能多年都無(wú)法得到解決。如果不幸遭遇房屋爛尾，被拆遷人又該如何維權(quán)呢？下面我們通過(guò)案例來(lái)為大家詳細(xì)解讀。

因城市規(guī)劃調(diào)整，某市進(jìn)行開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的A村房屋被納入拆遷征收范圍。但由于在拆遷過(guò)程中開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)阻滯，拆遷安置工作被迫中斷，被拆遷的村民生活受到嚴(yán)重影響。

時(shí)隔八年，在政府部門(mén)的介入下，拆遷工作再次啟動(dòng)。但村民卻遭程序違法、強(qiáng)制拆遷的問(wèn)題。于是A村村民委托律師參與到維權(quán)之中。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要圍繞兩個(gè)方面：一是拆遷安置再次啟動(dòng)后，面對(duì)強(qiáng)拆和不合理補(bǔ)償，村民該如何維權(quán)；二是歷史遺留的拆遷問(wèn)題按舊法實(shí)施，政府部門(mén)和企業(yè)簽訂委托拆遷合同，對(duì)村民房屋進(jìn)行強(qiáng)拆，是否合法。

當(dāng)前國(guó)有土地上的房屋拆遷，依據(jù)的法律是2011年頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。在2011年之前，則是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（現(xiàn)已廢止）。

因?yàn)椴疬w啟動(dòng)于2011年之前，所以適用舊法《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。而根據(jù)舊法的規(guī)定，拆遷主體只能是開(kāi)發(fā)企業(yè)和拆遷公司，行政機(jī)構(gòu)不參與拆遷。這就產(chǎn)生了一個(gè)問(wèn)題：開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂的問(wèn)題并沒(méi)有解決，無(wú)力再實(shí)施拆遷，只能由政府部門(mén)出面推進(jìn)拆遷工作，但這又與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定相違背。

于是，當(dāng)?shù)卣推髽I(yè)作出了一個(gè)舉措。企業(yè)和政府部門(mén)簽訂了一份《委托拆遷合同》。這份合同的內(nèi)容是：為了妥善處理該房產(chǎn)拆遷項(xiàng)目的遺留問(wèn)題，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)書(shū)面委托市房屋征收服務(wù)中心（政府機(jī)構(gòu)）完成征地范圍的拆遷工作。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是企業(yè)委托政府實(shí)施拆遷工作。

因?yàn)檫@場(chǎng)爛尾的拆遷要繼續(xù)下去，需要遵循當(dāng)時(shí)生效法律《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，而當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定是，政府部門(mén)不能參與拆遷。那么，通過(guò)簽訂《委托拆遷合同》，開(kāi)發(fā)企業(yè)把拆遷工作委托給政府部門(mén)實(shí)施，這是否就合法了呢？

答案是否定的。

開(kāi)發(fā)企業(yè)資金斷裂是開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，拆遷爛尾歸爛尾，爛尾了就應(yīng)該另做處理，按照當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，政府不能參與，那么參與了就是違法的，因?yàn)闆](méi)有法律依據(jù)。

如果政府想?yún)⑴c拆遷，合法的做法是依據(jù)現(xiàn)行有效的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》履行相應(yīng)的征收程序，依法作出征收決定、征收公告，以及征收補(bǔ)償方案，來(lái)進(jìn)行合法的征收。而不是由企業(yè)委托政府實(shí)施征收拆遷。

而關(guān)于強(qiáng)拆問(wèn)題，法院認(rèn)為，政府的強(qiáng)拆行為屬于“沒(méi)有任何法律依據(jù)及授權(quán)”，是對(duì)被拆遷村民的合法權(quán)益的嚴(yán)重侵害。

隨后該村村民又進(jìn)一步提起國(guó)家賠償訴訟。賠償方式上，因該征收拆遷項(xiàng)目已經(jīng)不具備產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置條件，對(duì)村民的財(cái)產(chǎn)損失，只能以支付賠償金的方式進(jìn)行賠償。

在賠償范圍上，如果沒(méi)有政府方的違法強(qiáng)拆行為，村民們本可以通過(guò)拆遷安置補(bǔ)償程序獲得相應(yīng)補(bǔ)償。因此，村民們的直接損失，不僅包括因違法強(qiáng)拆行為對(duì)被拆除房屋、附屬物、被損失的室內(nèi)物品等造成的直接財(cái)產(chǎn)損失，還應(yīng)包括村民們可能享有的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益，如搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)等。

賠償標(biāo)準(zhǔn)上，由于村民房屋周邊房地產(chǎn)價(jià)格比評(píng)估時(shí)已明顯上漲，因此，可參照案件審理時(shí)房屋周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格變化情況予以賠償。

結(jié)合本案，我們?cè)賮?lái)給大家補(bǔ)充拆遷安置房爛尾時(shí)，關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題。

被拆遷人遇到安置房爛尾，需要弄清楚安置房的產(chǎn)權(quán)歸屬情況。首先要確定房子的銷(xiāo)售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否已被銀行抵押；其次要先向銷(xiāo)售方確定房子是否有產(chǎn)權(quán)證和銷(xiāo)售許可證；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押。

明確產(chǎn)權(quán)歸屬后，再根據(jù)情況應(yīng)對(duì)：如果開(kāi)發(fā)商資金斷裂，能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，可以給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，完成后續(xù)工程。如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，注意不能將房子退給開(kāi)發(fā)商。因?yàn)橥朔亢?，?gòu)房者只能拿到收據(jù)或欠條。雙方由買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。之后法院拍賣(mài)破產(chǎn)開(kāi)發(fā)商財(cái)產(chǎn)償債時(shí)，債權(quán)債務(wù)關(guān)系的優(yōu)先級(jí)別低于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后，購(gòu)房者仍然可以按照程序向房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。

拆遷安置房爛尾的問(wèn)題涉及到的部門(mén)和法律問(wèn)題確實(shí)相對(duì)較為復(fù)雜，但只要厘清思路，找到突破口，依然可以維護(hù)自身的合法權(quán)益。如果大家對(duì)于拆遷維權(quán)的相關(guān)法規(guī)以及可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)缺少了解，也可以咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師的意見(jiàn)。