面對(duì)不合理征收補(bǔ)償，如何維護(hù)自身權(quán)益?

　　【前言】

　　在國(guó)有土地征收的過(guò)程中，被征收人與征收人雙方往往會(huì)就征收補(bǔ)償事宜進(jìn)行協(xié)商，若是雙方可以達(dá)成合意，自然可以免去剩下的流程;但如果雙方無(wú)法達(dá)成協(xié)議，面對(duì)征收人提出的不合理征收補(bǔ)償，我們可以采取行政手段(例如提起行政復(fù)議等)來(lái)提出自身訴求，維護(hù)自身合法權(quán)益。
       

　　【法律依據(jù)】

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

　　第四條

　　市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》

　　第十九條

　　對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

　　《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》

　　第十二條

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

　　被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。

　　房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。

　　《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》

　　第二十八條

　　行政復(fù)議機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)法制工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)被申請(qǐng)人作出的具體行政行為進(jìn)行審查，提出意見，經(jīng)行政復(fù)議機(jī)關(guān)的負(fù)責(zé)人同意或者集體討論通過(guò)后，按照下列規(guī)定作出行政復(fù)議決定:

　　(一)具體行政行為認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，適用依據(jù)正確，程序合法，內(nèi)容適當(dāng)?shù)模瑳Q定維持;

　　(二)被申請(qǐng)人不履行法定職責(zé)的，決定其在一定期限內(nèi)履行;

　　(三)具體行政行為有下列情形之一的，決定撤銷、變更或者確認(rèn)該具體行政行為違法;決定撤銷或者確認(rèn)該具體行政行為違法的，可以責(zé)令被申請(qǐng)人在一定期限內(nèi)重新作出具體行政行為:

　　1.主要事實(shí)不清、證據(jù)不足的;

　　2.適用依據(jù)錯(cuò)誤的;

　　3.違反法定程序的;

　　4.超越或者濫用職權(quán)的;

　　5.具體行政行為明顯不當(dāng)?shù)摹?/span>

　　王明英與當(dāng)涂縣人民政府行政復(fù)議決定書

　　案號(hào)：馬復(fù)決〔2021〕62號(hào)

　　復(fù)議機(jī)關(guān)：馬鞍山市人民政府

　　訴求：依法撤銷被申請(qǐng)人作出的《當(dāng)涂縣人民政府國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定書》(當(dāng)征補(bǔ)決〔2021〕3號(hào))

　　代理律師：北京京云(上海)律師事務(wù)所 郭子僮律師

　　【案件詳情】

　　2019年4月26日，被申請(qǐng)人作出的《當(dāng)涂縣人民政府國(guó)有土地上房屋征收決定》(當(dāng)政〔2019〕13號(hào))，同日發(fā)布《當(dāng)涂縣人民政府國(guó)有土地上房屋征收公告》(當(dāng)政〔2019〕20號(hào))，對(duì)當(dāng)涂縣姑孰鎮(zhèn)南部新城張家墩地塊范圍內(nèi)的房屋實(shí)施征收。申請(qǐng)人位于當(dāng)涂縣姑孰鎮(zhèn)凌云村的房屋，在本次征收范圍。簽訂協(xié)議期間，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人未能達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議。2021年5月19日，被申請(qǐng)人采取隨機(jī)抽簽方式選定黃山市天南房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司作為評(píng)估機(jī)構(gòu)。2021年5月21日，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人房屋及附屬設(shè)施進(jìn)行評(píng)估。2021年5月27日，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》。2021年7月19日，被申請(qǐng)人作出《房屋征收補(bǔ)償決定書》(當(dāng)征補(bǔ)決〔2021〕3號(hào))。

　　【律師觀點(diǎn)】

　　首先，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院令第590號(hào))第四條第一款之規(guī)定，被申請(qǐng)人作為縣級(jí)人民政府，在本案中具有在其行政區(qū)域內(nèi)實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償相關(guān)工作的職權(quán)。其次，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條第一款規(guī)定，“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。”《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條規(guī)定，“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。”由此可見，被征收房屋的價(jià)值，應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。根據(jù)現(xiàn)有的涉及房地產(chǎn)評(píng)估的證據(jù)可知，被申請(qǐng)人在房屋征收補(bǔ)償決定作出前，委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人案涉房屋進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，未通知申請(qǐng)人到現(xiàn)場(chǎng)配合實(shí)地查勘，且未在評(píng)估報(bào)告中予以說(shuō)明，違反法定程序，相關(guān)評(píng)估結(jié)果缺乏客觀公正性，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。

　　【復(fù)議決定】

　　撤銷被申請(qǐng)人作出的《當(dāng)涂縣人民政府國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定書》(當(dāng)征補(bǔ)決〔2021〕3號(hào))，責(zé)令被申請(qǐng)人在60日內(nèi)重新作出征收補(bǔ)償決定。