隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，為了創(chuàng)造更多的GDP和稅收，地方政府繼續(xù)吸引高科技企業(yè)采取各種優(yōu)惠政策。由于土地資源的稀缺，促進城市化進程中對土地的需求不斷增加，非法拆遷問題時有發(fā)生，其中企業(yè)拆遷在房屋拆遷中占有重要的地位。當企業(yè)進入征收范圍時，企業(yè)關(guān)注的是補償金額。企業(yè)家不僅可以關(guān)心補償?shù)慕痤~，也不關(guān)心對企業(yè)拆遷的評價。企業(yè)拆遷評估是影響拆遷補償金額的重要因素，也是保障企業(yè)拆遷權(quán)益的重要依據(jù)之一。

       
 

　　拆遷價格評估辦法

　　一、重置成本法

　　目前使用最廣泛的評估方法之一是指在現(xiàn)有經(jīng)濟購買力條件下購房的總成本減去通貨膨脹造成的差額。在企業(yè)拆遷過程中，確定一定的評估時間點，然后計算在這個時間點重置企業(yè)建筑和廠房所需的價格乘以相應(yīng)的折舊率。

　　二、假設(shè)開發(fā)方法

　　假設(shè)開發(fā)方法在實踐中使用較少，但這是許多中小型企業(yè)拆遷最理想的方法之一，它指的是土地開發(fā)后的價值預(yù)測，扣除相應(yīng)的土地使用損失和稅費后的市場價值是企業(yè)拆遷的補償價格。

　　三、收入法

　　是指利用適當?shù)馁Y本化率，根據(jù)企業(yè)的實際經(jīng)營情況估算未來銷售收入，主要用于勞動收入效益高的企業(yè)，主要包括技術(shù)型企業(yè)、勞動密集型企業(yè)和勞動增加值較大的企業(yè)。

　　四、市場比較法

　　市場比較法是指被拆遷企業(yè)的實際情況，指同一地點、同一性質(zhì)、同一用途的類似房地產(chǎn)價值評估的一個價格區(qū)間，根據(jù)不同的情況進行補償。

　　五、基準地價修正方法

　　這種方法在實踐中應(yīng)用較少，主要是通過對土地位置的評價，根據(jù)現(xiàn)有土地的市場價值給出一個修正系數(shù)，最后通過修改后的價值來確定企業(yè)拆遷的補償金額。

　　對評估方法不滿意的怎么辦?

　　1.補償?shù)淖罱K依據(jù)取決于評價方法的選擇。不同評估方法的選擇基本上決定了企業(yè)拆遷補償金額。因此，企業(yè)家在拆遷前的征地拆遷過程中，必須在評估機構(gòu)的評估報告中明確選擇何種評估方法和依據(jù)。

　　2.估價機構(gòu)選定的估價方法不正確的，可以在收到估價報告后10日內(nèi)向估價機構(gòu)申請復(fù)核。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以自收到書面復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)專家委員會申請評估。

　　3.對評估報告的方法和依據(jù)不滿意，經(jīng)申請復(fù)核和專家委員會意見鑒定仍不滿意的，可以向上級政府部門提起行政復(fù)議或者向法院提起行政訴訟維權(quán)。

　　與個人房屋拆遷相比，企業(yè)拆遷評估難度更大。不僅涉及搬遷補償、機械設(shè)備補償?shù)戎苯訐p失，還涉及企業(yè)經(jīng)營利潤等間接損失。可能需要多種評估方法綜合考慮，否則會導(dǎo)致實際補償金額與預(yù)期補償金額存在較大差距。

　　為了避免這種不必要的損失，如果企業(yè)家能夠準確掌握企業(yè)在評估中需要采用哪種評估方法，就可以避免由于評估機構(gòu)和征收方的共同欺騙而使企業(yè)受損的情況。但是，在實際辦案中，相當一部分企業(yè)家并不了解房屋價值評估方法，這是拆遷補償?shù)暮诵膯栴}，企業(yè)業(yè)主在評估中如有問題，應(yīng)咨詢專業(yè)拆遷律師，依法維權(quán)。

　　如大家有企業(yè)拆遷、廠房拆遷、個人住房拆遷、集體土地征收、違章建筑訴訟等方面的疑問，可以咨詢云合律師。