其他案例
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如今很多家庭都有汽車
購房時也會考慮買個車位
但有些人買車位時卻發現
開發商已將大量車位
“打包”賣給了一位業主
這種《轉讓協議》有效嗎？
案件詳情
甲公司為某房地產項目開發公司，該項目共計商品房402套，共計車位687個。前期已售房屋152套，并通過出售及附贈的方式出讓車位80個。乙公司購買了該項目四棟自住房。
甲公司與乙公司簽訂《轉讓協議》，約定：甲公司以1500萬元的價格向乙公司轉讓該項目共計607個地下車位使用權，其中人防車位218個、非人防車位389個；甲公司同意乙公司向第三方轉讓上述車位的使用權，乙公司于車位交付前享有每個車位一次更名權，乙公司另行轉讓車位使用權的，僅限于向該房地產項目的業主轉讓。
后乙公司未按期按約支付轉讓費，甲公司遂訴至法院，要求解除合同，并要求乙公司根據《轉讓協議》支付300萬元的違約金。
那么甲公司可以將大量車位
“打包”轉讓給乙公司嗎？
雙方簽訂的《轉讓協議》
受法律支持嗎？
首先要搞清兩個問題
業主能購買大量的車位么？
根據《中華人民共和國民法典》第二百七十六條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
“滿足業主的需要”意在滿足全部業主的合理需求，如配置比例為1：1時，每戶獲得一個車位即符合“滿足業主需要”之條件。若開發商將大量車位轉售單一或少數業主，明顯超出受讓業主的合理需求，該業主囤積車位加價轉售行為會損害多數業主的權利。因此，業主不能購買大量的車位。
什么是人防車位？
人防車位為平時用于停放車輛的人防工程，所有權歸國家所有，不可進行買賣，使用權可轉讓流通。
開發商作為人防車位的建設單位，在人防工程部門辦理備案登記手續點后，可對車位享有使用權和收益權，此類車位開發商僅可用于租賃，開發商與買受人簽署《人防車位租賃協議》期限不得超過20年，租賃期限屆滿后，雙方需續簽租賃合同。
法院經審理認為
案涉車位取得了建設工程規劃許可證，依據《中華人民共和國民法典》及《中華人民共和國人民防空法》的規定，甲公司有權將車位的使用權進行轉讓。但根據民法典及相關司法解釋的規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，因此甲公司轉讓車位使用權的，不得違反“首先滿足業主需要”的法律規定，故雙方簽訂的《轉讓協議》的目的并非滿足業主需要，且有可能影響其他業主對車位的需求，違反了上述法律規定，應屬無效。
甲公司基于該份協議，要求解除合同并主張乙公司賠償違約金無相應依據，故判決駁回了甲公司的全部訴訟請求。甲公司提起上訴，二審維持原判。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第二百七十五條 建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。
第二百七十六條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
《中華人民共和國人民防空法》
第五條 國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑、投資進行人民防空工程建設；人民防控工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合民法典第二百七十六條有關“應當滿足業主的需要”的規定。
前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。
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