國有土地上房屋征收土地有補(bǔ)償嗎?
2021-11-11 閱讀：387
在我們的生活中，人們買房并長期轉(zhuǎn)讓。我不感到焦慮。我付了錢，住在里面。這房子是我的。事實(shí)上，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，經(jīng)依法管理登記后，具有發(fā)展效力；未經(jīng)公司登記，不發(fā)生效力，法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。也就是說，作為不動產(chǎn)，要完全擁有財(cái)產(chǎn)并合法處置，需要到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理過戶登記。那么，在我們還沒有來得及過戶就要拆除房屋的情況下，誰來支付房屋和土地征收的補(bǔ)償呢？
我們可以先來看下一案例：
福建省莆田市 a 公司房地產(chǎn)。a 公司以 b 公司股東的身份投資于該房地產(chǎn)，但未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。現(xiàn)在房屋被納入征用范圍，因?yàn)闆]有與當(dāng)?shù)氐牟疬w辦公室達(dá)成協(xié)議，所以被強(qiáng)制拆遷。b公司起訴人民法院，要求確認(rèn)拆遷是違法的。法院在聆訊后裁定，a 公司沒有將有關(guān)物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記為以 b 公司名義作出的投資，而 b 公司也沒有取得有關(guān)物業(yè)的所有權(quán)，因此，b 公司不是被征用的人，強(qiáng)制拆卸的案件沒有法律利益。
當(dāng)這個(gè)問題出現(xiàn)時(shí)，我們該怎么辦？
律師說法：
1.根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，房屋出售時(shí)，未經(jīng)登記轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的房屋所有權(quán)仍由出賣人占有，買受人只有債權(quán)人的權(quán)利，要求出賣人交付房屋，并按照合同的規(guī)定配合房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《征收管理?xiàng)l例》第二條的規(guī)定，征收補(bǔ)償?shù)难芯繉ο笫欠课萦玫氐乃姓摺Ｒ虼?，根?jù)上述規(guī)定，房屋被征用時(shí)未經(jīng)交易登記轉(zhuǎn)讓的，房屋征收部門也應(yīng)當(dāng)作為賣方的房屋補(bǔ)償。
2.但在房屋征收管理實(shí)踐中，房屋交易未辦理過戶登記手續(xù)，但房屋建筑已交付買受人使用的現(xiàn)象是比較常見的分析。這時(shí)，如果法律仍然按照規(guī)定對房屋出賣人進(jìn)行賠償，就可能導(dǎo)致房屋買受人拒不搬遷的現(xiàn)象。同時(shí)，購房人支付了購房款，既未通過市場交易取得房屋產(chǎn)權(quán)，也未獲得房屋土地征收補(bǔ)償。雖然他可以選擇通過合同向賣方主張企業(yè)債權(quán)，但這無形中加劇了社會主義矛盾的出現(xiàn)，這對社會的和諧穩(wěn)定是非常重要和不利的。
在這種情況下，我們分情況進(jìn)行處理：
1.買賣雙方無爭議的，可以根據(jù)房屋管理部門出具的有關(guān)證明確定被征用房屋的買受人為被征用人，或者在買賣雙方達(dá)成協(xié)議并執(zhí)行一定程序的情況下，直接向買受人收取賠償。
2.買賣雙方?jīng)]有爭議的，可以根據(jù)人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)制定的生效裁判文書的內(nèi)容確定房屋所有權(quán)人；補(bǔ)償方案可以確定合同期限屆滿。買賣雙方爭議未解決的，可以按照經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)募夹g(shù)方案作出補(bǔ)償決定，因?yàn)榉课菟袡?quán)人不明確，房屋征收企業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)向市、縣級人民政府報(bào)告。
3.根據(jù)我國法院判例和辦案工作經(jīng)驗(yàn)，合法合理有效的合同管理應(yīng)當(dāng)受法律環(huán)境保護(hù)，不得輕易否定和撤銷。如果一個(gè)企業(yè)對于房屋信息進(jìn)行分析買賣合同已成立學(xué)生自己生活多年，且買方居住多年，事實(shí)上已形成了對該房屋工程建設(shè)中國社會主義發(fā)展教育觀念上的所有和生活上的依賴。無論出賣人是否有義務(wù)和必要技術(shù)轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，拆遷賠償?shù)某踔允菫榱藝屹r償和撫慰實(shí)際居住人喪失住所的損失，賠償是為現(xiàn)居住人尋找一些其他住所或過渡性住所問題提供市場經(jīng)濟(jì)政策支持，并作為多年前已向?qū)Ψ街Ц斗绞较鄳?yīng)價(jià)款的房屋的出賣人，其利益關(guān)系不會因房屋拆遷而受到嚴(yán)重?fù)p害或不受到人們保護(hù)，如果產(chǎn)權(quán)證書上的名稱僅限于無視事實(shí)，被拆遷人的合法權(quán)益方面受到侵害，應(yīng)盡快請專業(yè)的拆遷律師介入，幫助維護(hù)其權(quán)益。
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