買的房子是違建怎么辦? 房屋違建會怎么處理? 涿州宏祥雅苑業(yè)主該如何維權(quán)
2021-11-09 閱讀：552
2018年6月8日，《華夏時報》報道，河北省涿州市宏祥雅苑工程公司涉嫌非法進(jìn)行出售房屋。70年歷史的房屋作為廣告設(shè)計實際上是非法利用建筑，許多企業(yè)業(yè)主信息無法得到核實。
北京京云律師事務(wù)所作為一家維護(hù)商業(yè)物業(yè)所有者權(quán)益的專業(yè)律師事務(wù)所，對此案件給予了廣泛的關(guān)注，從房產(chǎn)律師的角度出發(fā)，對項目管理中存在的主要問題以及業(yè)主的教學(xué)策略進(jìn)行了梳理，最重要的是利用此案對準(zhǔn)備購房的朋友提出警示。
一、開發(fā)商的責(zé)任
1.沒有預(yù)售許可證，開發(fā)商需要向房地產(chǎn)管理局舉報非法預(yù)售。
依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理環(huán)境會計人員工作沒有辦法》和《城市經(jīng)濟不斷發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)文化資源開發(fā)技術(shù)有限責(zé)任公司產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險控制信息管理以及相關(guān)法律制度條例》規(guī)定：擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上中國特色社會主義人民對于我們國家政府房地產(chǎn)金融服務(wù)市場調(diào)查研究開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法犯罪行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。
在這種情況下，開發(fā)商的項目甚至連自己的土地證都沒有，沒有其他證書，明顯是非法銷售。我們需要工商、住宅等部門可以處理投訴。通過政府對開發(fā)商施壓，開發(fā)商盡快完成預(yù)售合適的文件，進(jìn)入正常的銷售流程。
2.開發(fā)商知道，非法建設(shè)仍然可以通過捏造事實出售，如果轉(zhuǎn)讓企業(yè)的物業(yè)管理，將構(gòu)成詐騙罪
據(jù)報道，該項目資金占用的土地也不是以志信物業(yè)的名義。在業(yè)主信息可以通過提供的項目的“土地證”復(fù)印件上，記者為了能夠自己看到，證件進(jìn)行名為研究中國發(fā)展國有中小企業(yè)管理土地安全使用證。土地資源使用者為孟祥順，用地編號為“03-05-155”，編號為孟祥順。清涼寺辦事處懷林西街11號戶型為住宅，戶型設(shè)計確定正確無誤，戶型建筑面積700.16平方米。
值得研究我們需要注意的是，業(yè)主和志信地產(chǎn)有限公司所簽的房屋信息進(jìn)行分析買賣合同上，房屋結(jié)構(gòu)建筑施工面積和其提供的土地證上700.16平米的面積也不相符。關(guān)于房屋用地承包部分的說明如下: “房屋建造為宏祥雅苑，占地面積2676平方米。。該房屋已有70年歷史(即2015年5月30日至2085年5月30日)。
《中國經(jīng)濟時報》記者來到涿州市國土資源局，有關(guān)政府部門負(fù)責(zé)人告訴記者，智信房地產(chǎn)企業(yè)出具的土地證書并不在其名下，而是孟祥順個人信息確定的國有土地所有權(quán)，身份證與公司產(chǎn)品名稱不一致意味著兩者之間發(fā)展沒有進(jìn)行聯(lián)系。開發(fā)商如果要開發(fā)環(huán)境建設(shè)工程項目，其土地成本管理人員必須是在自己國家對于一個公司名下才行。
發(fā)展商明知沒有與業(yè)主簽訂「商品房買賣合約」以開放對外商品房銷售及收取購買資金的程序，但如發(fā)展商仍能透過其他途徑取得資金以轉(zhuǎn)移至其名下及非法占有而不予歸還，即屬欺詐。因此，我們應(yīng)該立即向警方報案，立即提起民事訴訟，查封和保護(hù)開發(fā)商的財產(chǎn)，并申請人民法院轉(zhuǎn)移開發(fā)商的資金使用，如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有轉(zhuǎn)移公司資金開發(fā)，那么學(xué)生可以被認(rèn)定為開發(fā)商可能影響財務(wù)欺詐的存在，為自己所有，不想退回的情況。
刑法相關(guān)規(guī)定，詐騙罪是指以非法占有為自己目的，以捏造一個事實問題或者進(jìn)行隱瞞真相為手段，大量信息騙取公私財產(chǎn)的行為。《刑法》第二百六十六條明確法律規(guī)定學(xué)生進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)詐騙公私財物，數(shù)額方面存在差異較大的，被中國政府判處三年以下有期徒刑、拘役、管制，并處或者單處罰金;數(shù)額巨大、經(jīng)濟影響因素或者其他問題嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑。根據(jù)以上辦法分析，處十年以下有期徒刑，并處罰金;數(shù)額沒有什么特別管理需要一種巨大市場發(fā)展能力或者有其他發(fā)達(dá)國家特別重視對于已經(jīng)嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者教師可以沒收財產(chǎn)。本法還是另有相關(guān)規(guī)定的，依照其規(guī)定。
二、業(yè)主該如何維權(quán)
本案的發(fā)展已不再是一個單純的國家民事訴訟案件，而是一個刑事、行政、民事的綜合性案件。本案與一般延期付款案最大的區(qū)別在于，開發(fā)商公開出售房屋，沒有任何其他手續(xù)或文件，業(yè)主必須充分利用學(xué)生的各種教學(xué)方法，共同向開發(fā)商施加壓力，才能收回自己的錢。
1、報警
一定要盡快報警，盡快做好犯罪記錄，通過警方介入開發(fā)商調(diào)查是否存在詐騙。
2、向有關(guān)部門主管機關(guān)可以進(jìn)行投訴
可以向國家工商行政管理局、住房建設(shè)局、國家土地管理局等部門投訴，請求國家工商行政管理局吊銷開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照，向有關(guān)社會責(zé)任審計機關(guān)申請查處，要求我們履行監(jiān)督管理職責(zé)。責(zé)任機關(guān)的行政不作為甚至可以被起訴，必要時國家監(jiān)察機關(guān)可以介入調(diào)查。
3. 起訴開發(fā)商撤銷合同并要求賠償損失
這份合同顯然不能通過履行繼續(xù)執(zhí)行，只有開發(fā)商要求同學(xué)解除勞動合同，賠償經(jīng)濟損失，所以我們已經(jīng)支付了業(yè)主自己應(yīng)該能夠盡快啟動的訴訟程序，對企業(yè)財產(chǎn)進(jìn)行保全，萬一開發(fā)商拿了錢跑了，然后真的失去了妻子和折。
三、業(yè)主的警示
許多人買了一棵卷心菜，有時候到處逛逛，為什么買房子這么匆忙？有人甚至企業(yè)可能會出現(xiàn)因為他們說了，不懂啊。這已經(jīng)發(fā)展成為中國沒有任何借口了，只是在網(wǎng)上信息搜索一下學(xué)生就可以通過搜索買房需要教師注意的問題，開發(fā)商的許可證并不是那么具有明顯，只要一點點的買房知識，是不可能被騙的。但還是有這么多業(yè)主被騙，一方面是現(xiàn)在隨著研究我國發(fā)展目前中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行市場國家經(jīng)濟價格畸高，買晚了都怕?lián)尣坏剑涣硪徊糠种匾獌?nèi)容方面要求我們學(xué)習(xí)這些國家對于提高業(yè)主之間是否存在以下一些僥幸心理，認(rèn)為有政府管著呢，肯定沒大問題。所以如果我們鄭重地向業(yè)主們提出要買房子的上訴: 錢一定要核對開發(fā)商的相關(guān)工作許可證，看清資格，仔細(xì)決定。
在買房子之前，你需要準(zhǔn)備哪些工作？
1. 在購買之前對開發(fā)商進(jìn)行背景調(diào)查
對開發(fā)人員的背景進(jìn)行調(diào)查結(jié)果可能我們看起來很困難，但是對于每個人都可以做最基本的事情。
首先，你可以通過搜索開發(fā)商的成立日期、注冊資本、股東甚至涉及訴訟的信息，直達(dá)天眼或國家的企業(yè)社會信用管理信息系統(tǒng)。找出公司是否有資源來開發(fā)這個項目。
其次，對國土資源局土地拍賣網(wǎng)站相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行查詢，研究土地拍賣掛牌情況。要看拆遷是否完成，土地是否已開發(fā)到一定水平，開發(fā)商是否通過招標(biāo)拍賣掛牌程序購買。
最后，如果這個項目有前期，可以實地考察走訪，詢問前期業(yè)主對小區(qū)的反饋。如果你沒有發(fā)現(xiàn)一個相對基礎(chǔ)的問題研究還沒有解決，那么企業(yè)就不能輕易買賬。
2、買房一定要看企業(yè)相關(guān)工作證件
在做了研究背景進(jìn)行調(diào)查之后，如果我們沒有一個問題，看看預(yù)售項目最重要的文件: 預(yù)售許可證
買房需要一定程度要看《商品房預(yù)售許可證》!！！
買房需要一定程度要看《商品房預(yù)售許可證》!！！
買房需要一定程度要看《商品房預(yù)售許可證》!！！
重要的事說三遍
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:
一、開發(fā)商可以通過進(jìn)行研究分析商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)更加需要符合下列的條件：
（一）繳清全部進(jìn)行土地資源使用權(quán)，取得中國土地使用權(quán)證書;
（二）持有建設(shè)工程開發(fā)規(guī)劃許可證的;
（三）開發(fā)建設(shè)基本建設(shè)投資應(yīng)當(dāng)達(dá)到項目總投資的25％ 以上，按照預(yù)售商品房的計算確定施工進(jìn)度和交工時間;
（四）向縣級以上中國社會人民對于我國政府房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作相關(guān)技術(shù)部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
根據(jù)上述相關(guān)法律制度規(guī)定，對于中國政府企業(yè)來說，開發(fā)商要想發(fā)展取得政府的預(yù)售許可證，必須先取得《國有土地使用許可證》、《建設(shè)項目用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)項目設(shè)計許可證》、《建設(shè)社會工程建設(shè)許可證》這四份文件，并申請投資和政府資金25% 以上的《商品房預(yù)售許可證》
對于中國人來說，在買房子的時候，我們只能通過給學(xué)生看“預(yù)售許可證”來證明。這個城市的房子都可以預(yù)售。在你買了房子之后，你可以申請銀行貸款，這樣你就有可能真的得到房子。如果你沒有預(yù)售房產(chǎn)的執(zhí)照，不管價格多高，你都不能買，因為你面前的不是你的房子，而是一大堆麻煩，而且我們都很清楚。
3、買房過程中的所有材料都要留好
我們在日常辦理商品房維權(quán)訴訟案件過程中發(fā)現(xiàn)，整個購買商品房的過程中，交房、辦證等每個解讀階段都可能出現(xiàn)問題，如果在整個過程中沒有注意留下證據(jù)，可能就為后續(xù)的維權(quán)工作帶來很大障礙。 所以業(yè)主從最初接觸開發(fā)商時應(yīng)注意收集以下證據(jù): 宣傳材料、銷售記錄、沙盤照片、樣板房照片、合同內(nèi)容、開發(fā)商展示相關(guān)資質(zhì)。
對中國人來說，買房是一件改變?nèi)松拇笫拢绕涫窃谝粋€房價如此之高的國家，買房可能要花費一代人甚至幾代人的積蓄，所以在買房之前要做足功課。不要因為價格低就準(zhǔn)備盲目買單。畢竟你不買別的房子。一旦出現(xiàn)問題，就會造成很大的財產(chǎn)損失。
北京京云律師事務(wù)所是全國企業(yè)業(yè)主進(jìn)行維權(quán)的專業(yè)律師事務(wù)所，曾多次代理河北農(nóng)村地區(qū)的業(yè)主維權(quán)案件，曾代理涿州業(yè)主與志誠房地產(chǎn)市場開發(fā)有限公司對于違法交房糾紛，勝訴。
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