房屋買賣糾紛案件_商品房買賣合同解除，按揭貸款怎么辦？
2021-11-09 閱讀：783
在現(xiàn)有的房屋買賣交易中，按揭貸款公司是最重要的支付管理方式，這使得房地產市場交易客觀上形成了房屋出賣人、買受人和銀行開發(fā)之間的三角法律關系，即房屋出賣人與買受人之間沒有房屋買賣合同關系，買受人與銀行企業(yè)之間沒有按揭貸款服務合同關系，房屋出賣人與銀行系統(tǒng)之間沒有擔保關系。三方任何一方出現(xiàn)問題，都會產生連鎖反應，甚至導致整個房屋買賣交易的“泡湯”，其中房屋買賣合同解除后的抵押貸款處理問題尤為突出。
2014年4月13日，周樹英等人（乙方）與上海錦城房地產開發(fā)中心有限公司（甲方，以下簡稱錦城公司）簽訂上海商品房預售合同。乙方購買的商品房總價格暫定為2362848元人民幣。除不可抗力外，甲方應于2015年12月31日前將房屋交付乙方。如甲方未能在本合同規(guī)定的期限內將房屋交付乙方，逾期不得超過60天，乙方有權單方面終止本合同。
合同進行簽訂后，周淑英于2014年4月14日向金城物流公司支付了第一筆購房款952848元，并作為借款人與金城公司、上海銀行股份有限公司（以下簡稱上海銀行）青浦支行簽訂了個人住房貸款擔保合同。根據(jù)合同約定，企業(yè)貸款業(yè)務金額141萬元，貸款期限360個月。貸款人把貸款轉到金城公司名下的一個賬戶。借款人以所購房屋為企業(yè)進行抵押財產的擔保機構提供抵押貸款擔保。金城公司為本合同項下周淑英等全部債務提供分期連帶擔保。
2014年4月30日，上海中國人民對于銀行可以進行研究發(fā)放一個企業(yè)提供貸款141萬元。同年5月9日，上海商業(yè)銀行發(fā)展取得了所涉及房屋的抵押權人通知登記證明。周樹英等自2014年5月20日起逐月向上海人民通過銀行系統(tǒng)進行及時歸還管理企業(yè)網絡貸款市場融資本息。晉城公司逾期交貨60多天后，《周樹英》等閔行區(qū)提交上海市服務人民法院，要求撤銷預售商品房合同和貸款風險擔保合同。
最后，法院審理案件后，決定終止周淑英等人與金城公司以及周淑英等人的上海人民銀行、金城公司通過個人開發(fā)住房貸款提供擔保服務合同、金城公司賠償相應利息等簽訂的上海商品房預售合同。
金城公司作為開發(fā)商，按照合同履行基本合同義務。逾期交房已超過60天，明顯違約。周淑英等人無權解除管理合同，這符合社會約定。同時，根據(jù)最高人民法院第二十四條關于商品房買賣合同糾紛適用法律的若干問題,周淑英等人有權請求解除與上海銀行簽訂的個人住房貸款擔保合同。解除商品房預售管理合同后，周淑英等人要求大學金城公司可以將已償還的購房首付款和貸款產品本金返還給上海人民銀行，并賠償首付款利息和已償還貸款業(yè)務的利息，這在法律上是正當?shù)摹榍鍍斮J款本息等剩余債務，金城公司應及時注銷上海銀行辦理的抵押登記。
抵押貸款公司的合同自合同成立時無效。因此，取消按揭貸款服務合約對雙方不再有約束力。原則上，我們應該恢復原狀，購房者應該歸還所有貸款，銀行開發(fā)應該歸還購房者已經無力償還的本金和利息。買方可以對銀行解除抵押合同所造成的損失提出賠償要求。
當?shù)盅嘿J款管理公司通過合同的解除是因開發(fā)商違約導致我國企業(yè)對于房屋買賣合同解除時，購買人向銀行金融風險主要承擔的損失賠償?shù)呢攧展ぷ髫熑我矐砷_發(fā)商承擔。為減輕當事人不必要的重復、繁瑣和訴訟負擔，在商品房買賣合同糾紛和抵押貸款合同糾紛的審理中，當然實際的貸款接收人，也就是開發(fā)商，可以直接購買貸款償還銀行，買方應該直接向銀行承擔責任。根據(jù)本院判決，抵押貸款服務合同解除前，相應企業(yè)貸款的本息由購房人周淑英等承擔。，而抵押貸款管理合同解除后的剩余貸款由開發(fā)商金城公司承擔，同時，金城公司周淑英等人的經濟補償由開發(fā)銀行支付本息。就結果而言，與前面提到的分析和處理原則沒有本質區(qū)別。
在實踐中，房屋買賣雙方之間發(fā)生矛盾糾紛時，買方即抵押貸款公司合同的借款人通常可以采取停止還款等措施，以保護我們自己的合法權益,由此按揭貸款服務合同糾紛與商品房買賣合同糾紛經常相伴而生。不過無論對于如何，采取積極的應對措施，尋找一個專業(yè)律師建議，及時有效溝通與搜集相關證據(jù)都是中國必須要做的，因為我國法律不保護那些躺在權利上面睡大覺的人。
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