房屋買賣合同糾紛案例_借名買的房子要不回來了該咋辦？
2021-11-04 閱讀：45
文章導讀：
所謂“借名買房”，是指實際企業(yè)出資人（借名人）借用他人個人名義進行購買商品房屋，將房屋信息登記在他人名下，并約定由實際出資人享有房屋自身權益。然而，這種買房的方式有風險，也有很多爭議。
親屬之間借名買房起糾紛
不動產(chǎn)權的設立，自依法登記時沒有發(fā)生法律效力。但在現(xiàn)實生活中，這會導致財產(chǎn)權登記人與真實買受人之間的矛盾。此時，如何確定行為的效力和財產(chǎn)的所有權將關系到合同雙方的重要利益。下面可以讓我們看一起借用親友名義買房引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案例。
陳某與顧某系支屬關系。陳某因限貸緣故原由不能以本人名義購置新力象湖灣的屋宇，便找到顧某商議，為此，二人簽訂《委托買房協(xié)議》，約定顧某自愿以自己的名義替陳某購買新力象湖灣房屋，首付款97867元已由原告支付，按揭款每月2965.57元打入顧某所開按揭卡上。協(xié)議進行簽訂后，“497”與南昌力洲置業(yè)發(fā)展有限責任公司企業(yè)簽訂《南昌縣商品房買賣雙方合同》，以按揭方式可以購買新力象湖灣一套商品房。自2016年5月至2019年1月，陳某經(jīng)由過程其支付寶賬戶向顧某中信銀行卡賬戶轉(zhuǎn)款用于每個月歸還涉案房屋按揭貸款。后因家庭抵觸，兩邊就涉案房屋過戶等事宜多次協(xié)商未果，陳某將顧某訴至人民法院。（2019年5月8日，陳某經(jīng)由過程其中國銀行賬戶向顧某上述中信銀行卡還款賬戶轉(zhuǎn)入涉案屋宇存款余額330150元，清償了涉案房屋在中信銀行南昌分行剩余全部貸款本息。）
法院可以支持企業(yè)實際購房者的過戶請求
法院經(jīng)審理后覺得，陳某與顧某簽定的《托付買方和談》屬于兩邊當事人真實意思表示，且案涉房屋不屬于南昌市限購區(qū)域內(nèi)商品房，其內(nèi)容不存在違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，屬合法有效合同，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。故關于陳某要求顧某協(xié)助辦理涉案房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的訴訟請求，有事實和法律依據(jù)，法院予以支持。
律師分析
以名義購買房屋的協(xié)議的效力，應當審查協(xié)議是否符合訂立合同的一般要求，不存在合同無效的情形。如果企業(yè)出于規(guī)避限購政策的目的而借名買房，其內(nèi)容違反相關法律制度法規(guī)強制性規(guī)定，損害中國社會發(fā)展公共經(jīng)濟利益，將被認定為無效合同，實際買房人要求我們繼續(xù)履行合同的訴請將不會得到人民法院支持。
當事人約定一方以他人名義購買房屋，以他人名義登記房屋，借款人實際享有房屋權益，借款人按照合同約定，要求登記人(名人)登記房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓的，可以支持。
借名買房六大風險
1、無書面合同協(xié)議，一方不能否認曾約定借名買房
借名買房的雙方多為親屬、朋友關系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人因房屋價格上漲等因素否認借名買房。
2、違反國家政策、法規(guī)進行規(guī)定，借名協(xié)議可能導致無效
雖然已簽訂以該名義購買社會福利住房的書面協(xié)議，但該協(xié)議可能會因規(guī)避政策而被法院宣告無效，而借款人亦不能達到取得房屋產(chǎn)權的目的。
3、登記人拒絕進行辦理企業(yè)房屋過戶手續(xù)
當房屋符合轉(zhuǎn)讓條件時，是否協(xié)助房屋所有權轉(zhuǎn)讓由登記人負責，借款人面臨被拒絕的風險。
4、借名人被要求農(nóng)民騰退土地房屋
購房后，借款人往往實際居住在房屋內(nèi)，但由于房屋是以他人名義登記的，而且我國對不動產(chǎn)物權采用登記原則，借款人面臨著被起訴搬出房屋的風險。
5.由于注冊人涉及訴訟，該房屋被查封或處置
借用名稱購買房屋是借款人與登記人之間的協(xié)議。根據(jù)公示和公益信托原則，房屋產(chǎn)權證書規(guī)定注冊人為房屋所有人。一旦登記人介入，房屋作為其財產(chǎn)就有被密封或處理的危險。如：登記人離婚，其配偶可以主張該房屋建筑作為我國夫妻雙方共同進行財產(chǎn)應分割；登記人負有債務，債權人通過申請保全而致該房屋被查封。
登記人把房子分配給了第三方
由于我國房屋進行登記在他人名下，第三人有理由相信通過登記管理人為房屋所有權人。二者之間簽訂買賣雙方協(xié)議，如第三人不知借名登記，則借名人文化面臨企業(yè)喪失對于房屋的可能，其只能依不當?shù)美虻怯浫酥鲝垏屹r償。
當你用假名買房子的時候，你需要注意什么？
對于不違反我們國家經(jīng)濟政策、法律制度法規(guī)強制性管理規(guī)定的借名買房，如辦理企業(yè)貸款融資困難，律師建議雙方簽訂書面協(xié)議，以“白紙黑字”的形式存在固定借名買房行為，如果有條件可以對協(xié)議內(nèi)容進行公證，這樣學生可以更加明確出資人與登記人之間究竟是借款關系研究還是借名買房。
對于企業(yè)違反國家政策借名購買經(jīng)適房的，即使有書面協(xié)議或進行公證，都可能影響導致網(wǎng)絡協(xié)議因違反強制性管理規(guī)定被認定無效。
最后我們需要進行提醒實際出資人的是，一定要留存出資的相關研究證據(jù)，如銀行資金轉(zhuǎn)賬信息記錄、收據(jù)收條等，以防在沒有形成書面協(xié)議或房屋登記人對借名買房不予認可時，出資人之間可以以此為理論依據(jù)向登記人主張債權、減少經(jīng)濟損失。
在不違反我國合同法第五十二條規(guī)定的前提下，買受人以名義簽訂的代理協(xié)議一般具有法律效力。且協(xié)議進行一定要請專業(yè)相關人士擬定，代持協(xié)議比買賣合同還要具有重要。但是好的交易不能解決所有問題。
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