四川省企業(yè)拆遷有哪些標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)被拆遷怎么安置
2021-10-27 閱讀：198
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市農(nóng)村建設(shè)日新月異，規(guī)模處于不斷的高速擴(kuò)張的進(jìn)程之中。城市化進(jìn)程不斷加快，人居環(huán)境日益改善，使我們的生活變得更便捷、更舒適，同時(shí)也提升了社會形象。這一切都需要對我們生活的城市進(jìn)行系統(tǒng)、全面的規(guī)劃、改造。道路拓寬、建設(shè)廣場、新增綠地、搬遷市區(qū)工業(yè)企業(yè)等等問題都會涉及到原有居民、企業(yè)拆遷有哪些標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)被拆遷怎么安置。 本文針對四川省企業(yè)征收拆遷怎么安置的問題，京云律師用專業(yè)法律知識以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作出全面的分析。
四川省企業(yè)拆遷涉及的法條
《四川省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第三十五條 過渡期限超過約定的，逾期臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)按下列標(biāo)準(zhǔn)分段計(jì)算，及時(shí)發(fā)放：
（二）征收非住宅的，超過過渡期限一年以內(nèi)的，本逾期時(shí)間內(nèi)停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)助費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的1.5倍發(fā)放；超過過渡期限一年以上的，本逾期時(shí)間內(nèi)停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)助費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的二倍發(fā)放。
第三十七條 征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素給予補(bǔ)償。
第三十八條 對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，補(bǔ)償金額由當(dāng)事人協(xié)商選擇下列方式之一確定：
（一）按被征收房屋評估總價(jià)的一定比例計(jì)算；
（二）按凈利潤損失計(jì)算：具體按照上一年度報(bào)稅務(wù)部門的數(shù)值計(jì)算，或由雙方共同委托中介機(jī)構(gòu)認(rèn)定；
（三）按從業(yè)人員工資收入計(jì)算：從業(yè)人員工資收入根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門公布的本區(qū)域上年度城鎮(zhèn)職工平均工資收入計(jì)算，從業(yè)人數(shù)按實(shí)際從業(yè)人員（不含臨時(shí)人員）計(jì)算。無法核定實(shí)際從業(yè)人數(shù)的，可根據(jù)房屋面積或勞動部門備案的勞動合同進(jìn)行認(rèn)定；
（四）按被征收房屋租金收益計(jì)算；
（五）市、縣級人民政府制定的其他補(bǔ)償辦法。
協(xié)商不成的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。
第三十九條 停產(chǎn)停業(yè)期限的確定：
（一）采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償?shù)模瑥暮炗喺魇昭a(bǔ)償協(xié)議并交付被征收房屋之日起，到安置房屋交付的次月止；
（二）采用貨幣補(bǔ)償方式補(bǔ)償?shù)模凑昭a(bǔ)償方案確定的期限一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。
第四十條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人依照征收補(bǔ)償方案就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。
征收的房屋存在租賃關(guān)系的，房屋征收部門與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，被征收人負(fù)責(zé)與房屋承租人解除房屋租賃關(guān)系。
四川省集體土地拆遷由具體的市制定相應(yīng)的拆遷管理?xiàng)l例，通過對法條的分析可知，四川省企業(yè)拆遷的補(bǔ)償主要包含以下一個方面，下文主要分析企業(yè)拆遷各部分的補(bǔ)償，以及企業(yè)面對拆遷時(shí)該如何提高補(bǔ)償？
- 房產(chǎn)、建筑物及構(gòu)筑物的補(bǔ)償
企業(yè)經(jīng)營會建有廠房，辦公用房，住宅房屋等，根據(jù)法律的規(guī)定，無論是集體土地還是國有土地，對企業(yè)房屋的補(bǔ)償要由評估機(jī)構(gòu)評估進(jìn)行確定，按照周圍經(jīng)營性用房的市場價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，若評估出來的價(jià)格低于周圍經(jīng)營性用房的市場價(jià)格，則是不合理的。企業(yè)此時(shí)要積極的爭取自己應(yīng)得的合理的補(bǔ)償。
企業(yè)房屋及建筑物價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋及建筑物的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等。而且企業(yè)拆遷也涉及到房產(chǎn)的所有權(quán)問題，企業(yè)拆遷的補(bǔ)償對象只能是房屋的產(chǎn)權(quán)人，如果企業(yè)是承租人的話，那么只能是對承租人在租賃期間對自建的地上物有權(quán)獲得補(bǔ)償。
在企業(yè)拆遷時(shí)土地的補(bǔ)償問題就會涉及到土地的性質(zhì)，國有土地與集體土地的問題，《四川省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對國有土地上企業(yè)的拆遷土地補(bǔ)償這一塊沒有明確的規(guī)定，拆遷時(shí)土地的補(bǔ)償，往往與房屋、建筑物補(bǔ)償計(jì)算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權(quán)利人的權(quán)益無法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償；集體土地上企業(yè)的拆遷一般按評估價(jià)格補(bǔ)償，如果企業(yè)為承租人的話，就會涉及到與土地使用權(quán)人誰有權(quán)獲得土地補(bǔ)償?shù)膯栴}，補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)以證書或租賃合同為準(zhǔn)。
停產(chǎn)停業(yè)損失包括哪些、如何計(jì)算，都是律師可以爭取的，彈性比較大，是企業(yè)拆遷過程中很重要的一部分補(bǔ)償。
四川省企業(yè)拆遷的停產(chǎn)、停業(yè)損失如何計(jì)算呢？
一般情況下由雙方根據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商停產(chǎn)、停業(yè)損失的具體數(shù)額。
（一）按被征收房屋評估總價(jià)的一定比例計(jì)算；
（二）按凈利潤損失計(jì)算：具體按照上一年度報(bào)稅務(wù)部門的數(shù)值計(jì)算，或由雙方共同委托中介機(jī)構(gòu)認(rèn)定；
（三）按從業(yè)人員工資收入計(jì)算：從業(yè)人員工資收入根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門公布的本區(qū)域上年度城鎮(zhèn)職工平均工資收入計(jì)算，從業(yè)人數(shù)按實(shí)際從業(yè)人員（不含臨時(shí)人員）計(jì)算。無法核定實(shí)際從業(yè)人數(shù)的，可根據(jù)房屋面積或勞動部門備案的勞動合同進(jìn)行認(rèn)定；
（四）按被征收房屋租金收益計(jì)算；
（五）市、縣級人民政府制定的其他補(bǔ)償辦法。
協(xié)商不成的情況下由評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
1、不可移動設(shè)備的損失補(bǔ)償。對其補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照設(shè)備使用年限進(jìn)行折舊或重置市場價(jià)格計(jì)算，對所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。
2、可移動設(shè)備的搬遷費(fèi)、安裝費(fèi)的補(bǔ)償。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)匕徇w費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嶋H發(fā)生額計(jì)算，主要包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等，安裝調(diào)試費(fèi)還應(yīng)當(dāng)由設(shè)備供應(yīng)商出具報(bào)價(jià)和證明等。
針對員工的這部分補(bǔ)償，四川省沒有具體的規(guī)定，這些都是律師可以進(jìn)行爭取的，如果企業(yè)進(jìn)行搬遷的，一般來說需要支付停工期間的工資和社保費(fèi);對于停止經(jīng)營的，需要依據(jù)《勞動合同法》的有關(guān)規(guī)定，支付解除勞動合同的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等費(fèi)用。
在拆遷的過程中，拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法“鼓勵”被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，讓被拆遷人搬出拆遷范圍。獎勵費(fèi)用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實(shí)際的情況確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實(shí)際承租人之間協(xié)商進(jìn)行確定。其他損失如實(shí)驗(yàn)室、無菌車間、包裝車間等特殊廠房的驗(yàn)證費(fèi)，廣告投入后尚未回收成本的損失。
企業(yè)拆遷的過程中，拆遷人不會如上述所述，根據(jù)法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件給予被拆遷人各種補(bǔ)償，拆遷人的原則是：給的越少越好。這就需要被拆遷的企業(yè)家本人積極了解拆遷常識并且尋求專業(yè)人士的幫助。
其次承租人在拆遷中的遇到的問題：
企業(yè)作為次承租人的問題，現(xiàn)在有很多企業(yè)租用的廠房可能是從一手承租人那里租過來的，此時(shí)，遇到拆遷，拆遷人通常都會和所有權(quán)人、承租人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，而將次承租人排除在外。這時(shí)，次承租人的利益就會受到很大的侵害。
為什么會出現(xiàn)這種情況? 一是因?yàn)榉晌疵鞔_規(guī)定次承租人的被拆遷人的地位，二是次承租人憑借租賃合同起訴承租人及出租人，通過民事訴訟途徑解決于事無補(bǔ)，很難從出租人或者承租人手中要到本屬于企業(yè)自己的補(bǔ)償。
這個時(shí)候，企業(yè)該如何做呢，首先，在拆遷未進(jìn)行前，企業(yè)就要做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，有的企業(yè)會采取拖延的方法，認(rèn)為這樣能獲得更高的補(bǔ)償，這實(shí)為一種不明智的做法。我國法律明確規(guī)定了拆遷人可以通過合法的程序進(jìn)行強(qiáng)拆，而且企業(yè)在 “拖”的過程中可能喪失了與拆遷人談判的最佳時(shí)機(jī)，拆遷人可能會分裂次承租人與出租人、承租人的關(guān)系，直接與他們簽訂補(bǔ)償協(xié)議，企業(yè)作為次承租人受到的損失會非常大。再次，企業(yè)在拆遷時(shí)不能被動的接受房東或者拆遷人給的價(jià)格，想要合理的補(bǔ)償，必須要主動出擊，調(diào)查拆遷人的違法之處，依法申請查處非法拆遷，通常拆遷人不可能每一個程序都按照法律的規(guī)定，拆遷手續(xù)也不可能都齊全，當(dāng)被拆遷企業(yè)掌握這些信息時(shí)，就可以進(jìn)行行政復(fù)議或者提起行政訴訟，從而使被拆遷企業(yè)處于有利的地位，與拆遷人進(jìn)行談判，得到企業(yè)應(yīng)有的補(bǔ)償。
對于很多企業(yè)來說，遇到拆遷無疑是件頭疼的事情，因?yàn)槠髽I(yè)拆遷的很多方面，法律、法規(guī)等都沒有太多單獨(dú)、細(xì)致的規(guī)定，只是零散的見于法律、法規(guī)關(guān)于拆遷及征收的條文中。補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，補(bǔ)償多少，都是由政府或開發(fā)商決定。但補(bǔ)償應(yīng)遵循的法律規(guī)定只是原則性的，這時(shí)候是否能得到合理的補(bǔ)償就要靠被拆遷人本身懂得法律的多少和是否有足夠的與拆遷人談判的能力。因此聘請一個團(tuán)隊(duì)化管理的、有豐富拆遷案件經(jīng)驗(yàn)的律師團(tuán)就必不可少。
北京京云律師事務(wù)所是北京首家房地產(chǎn)專業(yè)律師事務(wù)所，是全國律師行業(yè)法律服務(wù)專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、組織化首倡者和實(shí)踐者。該所創(chuàng)始合伙人均由十年以上房產(chǎn)專業(yè)律師組成。致力于解決各類房產(chǎn)法律糾紛，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。
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