我們都知道，農村宅基地通常是不能買賣的，尤其是城鎮居民，不得購買農村宅基地，即使買過之后，所簽訂的合同也不被法律允許，但是擁有城鎮戶口的趙女士，購買農村宅基地，并在上面自建房屋，卻得到的法院的支持，這是咋回事？

多年前，牛先生把自己在農村的一套祖宅賣給了城鎮居民趙女士，之后牛先生就搬到城里生活，戶口也改成了城鎮戶口。趙女士翻建裝修了房子之后，住了十幾年。現在房子面臨拆遷，牛先生聽說，城鎮居民不能購買農村宅基地的房屋，他起訴主張合同無效，要求趙女士返還房屋。那么，這套農村的房子應該怎么辦呢？

北京京云律師事務所王興華律師表示：

我國對農村宅基地房屋買賣是嚴格限制的，只能賣給符合條件的本集體經濟組織成員，否則房屋買賣行為應當認定為無效。在本案中，趙女士是城鎮居民，不符合取得宅基地的條件，因此雙方簽訂的合同應當為無效，按照法律規定，合同無效后雙方所得的財產和房屋應當互相返還，但是本案有特殊情況，屬于現行法律無效原則規定的例外。

因為趙女士購買房屋后對房子進行了翻建，并且居住了十余年，對房屋已經形成了長期穩定的占有使用關系，而賣家牛先生戶籍已經從農村遷出，在城鎮另有房屋居住，綜合考慮以上的特殊情況，為了保持和諧穩定的居民生活，趙女士也無須將這套房屋返還給牛先生，仍然可以繼續居住使用。雖然我國法律對宅基地房屋買賣的案件做無效評價，但是在實務處理上，既需要符合法律認同，也要得到社會認同，要站在老百姓的角度切實考慮，這樣才能真正解決老百姓的問題。

農村宅基地買賣注意事項：

根據《中華人民共和國物權法》和相關法律規定，我國農村宅基地的轉讓是被允許的，但需要滿足以下四點：

1、需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批準；

2、轉讓人與受讓人同為本村村民；

3、受讓人無宅基地、符合宅基地申請條件；

4、宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一并轉讓。

另外，轉讓人戶口應該已經遷出本村或屬于“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。符合以上條件，房屋轉讓才能順利進行。

除此之外，全國各地普遍存在的宅基地“買賣”行為，一旦產生糾紛進而訴至法院，就將面臨宅基地買賣合同被確認無效的法律后果。因此，買之前，建議咨詢專業律師，以免產生不必要的法律糾紛。