如何避免跳進(jìn)開發(fā)商虛假宣傳的陷阱

　　相信大家都了解，在購(gòu)房時(shí)，商品房本身的結(jié)構(gòu)、面積、坐落是主要考量因素，而商品房所在的區(qū)域規(guī)劃、配套設(shè)施也是考慮的重要因素。

　　而開發(fā)商為了銷售房子，一般會(huì)通過(guò)多種新聞媒介進(jìn)行廣泛宣傳，其中不乏虛假宣傳、夸大宣傳等問題，廣告宣傳與實(shí)際交付的商品房不符是目前商品房銷售市場(chǎng)上較為突出的問題之一，因廣告、宣傳資料與事實(shí)不符而引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生。
       

　　在認(rèn)定開發(fā)商是否構(gòu)成虛假銷售廣告時(shí)，應(yīng)主要區(qū)別以下幾種情形：

　　1、夸張性宣傳。有些樓盤廣告內(nèi)容使用夸張性文字，目的是為了引起購(gòu)房者注意，制造聲勢(shì)、氛圍，并沒有明確的指標(biāo)，如“理想居所”、“居家首選之地”、“溫馨家園”等詞句。這些廣告僅僅屬于要約邀請(qǐng)，在法律上沒有約束力。開發(fā)商發(fā)布上述廣告，只為引起人們的注意，其目的是吸引廣大的客戶向自己發(fā)出要約，至于究竟是不是“理想居所”或“居家首選之地”，完全由客戶自己認(rèn)識(shí)和決定，開發(fā)商無(wú)需為此承擔(dān)責(zé)任。

　　2、因客觀原因未履行廣告承諾。若開發(fā)商已按廣告承諾盡力履行義務(wù)，但由于客觀方面的原因未履行或未全部履行廣告承諾，例如由于政府的規(guī)劃調(diào)整，如按照原合同履行將顯失公平或使預(yù)購(gòu)方無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，這是雙方在簽訂合同時(shí)所不能預(yù)見的，‘則不能認(rèn)為開發(fā)商發(fā)布的房地產(chǎn)廣告是虛假?gòu)V告。開發(fā)商可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求，變更合同價(jià)款或解除合同。

　　3、故意虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞真相。如果開發(fā)商主觀上故意虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相，誘使業(yè)主購(gòu)房，根本無(wú)意或不能履行廣告承諾，那么開發(fā)商發(fā)布的是虛假房地產(chǎn)廣告，實(shí)施了欺詐行為。比如開發(fā)商在銷售廣告中不僅對(duì)房屋的質(zhì)量做出承諾，也對(duì)商品房周圍的環(huán)境作了虛假的承諾。如果不能履行對(duì)環(huán)境的承諾，就可以認(rèn)定開發(fā)商有欺詐行為。因?yàn)闃I(yè)主購(gòu)買房屋，不僅購(gòu)買的是房屋本身，而且包括開發(fā)商在廣告中承諾的與之相適應(yīng)的小區(qū)整體環(huán)境，這時(shí)開發(fā)商就應(yīng)承擔(dān)其虛假?gòu)V告的法律責(zé)任。認(rèn)定開發(fā)商的廣告是否構(gòu)成欺詐性廣告，應(yīng)結(jié)合實(shí)踐中的具體情況，即根據(jù)開發(fā)商是否明知或應(yīng)知其廣告承諾根本不可能實(shí)現(xiàn)、開發(fā)商有無(wú)履行廣告承諾的本意等情況進(jìn)行綜合判斷。

　　預(yù)防手段

　　1、購(gòu)房者應(yīng)理性的看待廣告內(nèi)容，不要只聽開發(fā)商一面之詞;在購(gòu)房過(guò)程中要注意收集開發(fā)商宣傳冊(cè)、視頻、樣板房照片以及小區(qū)的規(guī)劃圖，這些都可以作為日后維權(quán)的證據(jù);而關(guān)于廣告宣傳中承諾的配套設(shè)施、小區(qū)綠化、戶型設(shè)計(jì)等問題，應(yīng)要求開發(fā)商將其寫入合同約定條款中。以下為總結(jié)常見的幾條提醒建議：

　　2、不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容，并要求開發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。把廣告寫進(jìn)購(gòu)房合同。直接在合同中約定廣告視為合同的一部分，或者把廣告的內(nèi)容以合同條款形式明確下來(lái)。一般協(xié)議里有"最終交付以政府規(guī)劃或最終確定的示意圖為準(zhǔn)"類似的字眼，購(gòu)房者在簽訂的時(shí)候需謹(jǐn)慎，因?yàn)橐坏┖炗啠瑢?lái)面臨著即時(shí)其存在不實(shí)宣傳或虛假宣傳或者欺詐宣傳的情況下維權(quán)時(shí)會(huì)存在一些障礙。

　　3、收集與查證關(guān)于所購(gòu)房屋的信息。購(gòu)房者在買房之前要持理性的態(tài)度，應(yīng)該到樓盤實(shí)際位置去看，多關(guān)注樓盤的位置以及周邊的配套設(shè)施是否與宣傳冊(cè)上描述的一致。規(guī)劃等還可以向當(dāng)?shù)匾?guī)劃門咨詢核實(shí)、資料查詢，并要求將期待的規(guī)范設(shè)施寫進(jìn)合同。

　　4、盡量達(dá)成書面約定。消費(fèi)者購(gòu)買"精裝房"、"學(xué)區(qū)房"、或者對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施有要求時(shí)，最好在合同中明確"精裝房"的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價(jià)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)，"學(xué)區(qū)房"關(guān)于保證買房一定能讓孩子就讀名校，以及違約后的賠償?shù)葍?nèi)容。將比較重要或直接影響購(gòu)房決策的宣傳內(nèi)容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在產(chǎn)生糾紛時(shí)更好地維護(hù)自身權(quán)益。

　　5、注意證據(jù)的收集。對(duì)于開發(fā)商派發(fā)的宣傳冊(cè)、廣告彩頁(yè)、樣板房照片、小區(qū)規(guī)劃圖或其他宣傳資料，購(gòu)房者應(yīng)妥善保存。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，對(duì)于開發(fā)商承諾的條件，也可以要求納入合同中，這些都可以作為日后維權(quán)的證據(jù)。