【前言】

　　房產(chǎn)是大多數(shù)家庭的主要財(cái)產(chǎn)，而房產(chǎn)發(fā)生糾紛也將直接影響家庭財(cái)產(chǎn)的安全及房屋交易市場(chǎng)的秩序，因此房屋買賣合同糾紛類案件的判決結(jié)果會(huì)直接影響家庭與社會(huì)的穩(wěn)定和諧。

　　【案例】

　　名稱：韓旺與廣西北部灣國財(cái)房地產(chǎn)投資有限責(zé)任公司、張杰房屋買賣合同糾紛案

　　案號(hào)：(2021)桂0681民初305號(hào)

　　審理法院：廣西壯族自治區(qū)東興市人民法院

　　訴求：1.確認(rèn)原告與被告于2018年6月29日簽訂的《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》及補(bǔ)充協(xié)議無效;2.被告共同連帶退還原告的購房款18萬元及自2018年6月29日起至實(shí)際全部歸還之日止按照金融機(jī)構(gòu)公布的同期貸款利率計(jì)算的利息。

　　代理律師：北京京云律師事務(wù)所，任海峰律師
       

　　【案件詳情】

　　被告張杰為被告鴻德度假村的經(jīng)營者。2018年6月29日，被告鴻德度假村(甲方)與原告韓旺(乙方)分別簽訂了兩份《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》分別為：HD2810A、HD2810B。合同約定：甲方將坐落在廣西防城港東興市萬尾村二十組金灘旅游區(qū)鴻德四方休閑養(yǎng)老度假村2號(hào)樓8層10號(hào)房的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方;編號(hào)HD2810A合同轉(zhuǎn)讓期滿后，編號(hào)HD2810B合同自動(dòng)生效;本物業(yè)使用權(quán)為終身使用可繼承轉(zhuǎn)讓，乙方購買本房屋擁有一次免費(fèi)更名機(jī)會(huì);該房屋使用權(quán)按套轉(zhuǎn)讓，每套房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)為199800元;乙方應(yīng)在合同簽訂后即2018年6月29日前一次性繳納房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款199800元;甲方應(yīng)在2019年4月26日前將案涉房屋交付給乙方使用;自房屋交接使用起每年的4月26日至10月24日期間，乙方不使用該房屋，將房屋提供給甲方另行使用，甲方每月支付500元給乙方作為租金(返租約定不低于三年)。

　　原告訴稱上述房屋實(shí)際約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)款為18萬元。簽訂合同當(dāng)天，被告張杰與原告就上述合同簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議第一條約定了可順延交房日期的四種情形，第二條約定了出賣人有權(quán)對(duì)樓房外立面、園藝、環(huán)藝、構(gòu)筑物等進(jìn)行局部修改、調(diào)整不需征得買房人同意。同日，原告韓旺支付了18萬元購房款，被告國財(cái)公司出具了收款收據(jù)。至庭前，案涉房屋未建設(shè)。

　　【法律規(guī)定】

　　《中華人民共和國合同法》(已失效)

　　第五十二條第一款第五項(xiàng) 有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　《中華人民共和國民事訴訟法》

　　第一百四十四條被告經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》(已失效)

　　第十四條合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

　　【律師觀點(diǎn)】

　　被告張杰謊稱具有相關(guān)合法開發(fā)手續(xù)，在東興市，于2018年6月29日以被告鴻德度假村(被告張杰系該個(gè)體工商戶的經(jīng)營者)、國財(cái)公司的名義收取了原告的房款，與原告簽訂了《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定原告以18萬元的價(jià)格購買位于東興市處，交付期限為2019年4月26日之前。原告支付了所有的購房款，但房屋至今沒有動(dòng)工。后經(jīng)原告了解到上述養(yǎng)老度假村項(xiàng)目未取得任何的土地開發(fā)手續(xù)，包括但不限于土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等前期手續(xù)。

　　【勝訴判決】

　　確認(rèn)原告韓旺與被告東興市萬尾鴻德四方休閑養(yǎng)老度假村于2018年6月29日簽訂的兩份《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》(合同編號(hào)分別為：HD2810A、HD2810B)無效，確認(rèn)原告韓旺與被告張杰于2018年6月29日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》無效。 被告廣西北部灣國財(cái)房地產(chǎn)投資有限責(zé)任公司、被告東興市萬尾鴻德四方休閑養(yǎng)老度假村、被告張杰共同返還原告韓旺18萬元并支付資金占用期間的利息(利息計(jì)算：以本金18萬元為基數(shù)，自2018年6月29日起至2019年8月19日按照中國人民銀行同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，自2019年8月20日起至實(shí)際履行完畢之日止按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算)。