2009年，楊某與北京卓越開發有限公司簽訂房屋租賃合同，承租卓越公司的房屋開辦幼兒園，約定租期20年。租賃合同里同時約定:一方單方終止合同，應提前一個月通知，并以1個月房租為標準支付對方違約金。2017年，卓越公司突然通知楊某要與其解除合同，讓他盡快搬走。楊某認為租賃合同正在正常履行中，卓越公司突然解除合同不合法，遂回復卓越公司拒絕搬走。但是沒想到楊某口頭拒絕卓越公司之后沒幾天，就接到了卓越公司發來的律師函。律師函的內容是卓越公司要與楊某解除合同，并且同意支付1個月房租作為違約金。限楊某收到通知后10日內處理完此事，否則就起訴楊某。

   
 

　　楊某收到律師函后傻眼了，不知道律師函說的是否合法。查看了自己簽訂的合同，里面確實有約定:一方單方終止合同，應提前一個月通知，并以1個月房租為標準支付對方違約金。但是開辦的幼兒園正在經營中，突然搬走，涉及太多問題，就算是想搬走也不是一時半會兒就能搬走的。不知道如何應對的楊某來到北京浩云律師事務所進行咨詢，浩云劉律師接待了他。

　　和楊某詳細了解完案情，并且仔細審核了楊某與卓越公司簽訂的租賃合同后，劉律師認為：①案涉租賃合同有效。由于租賃合同約定合同租期20年、限定功能為幼兒園，從訂立合同本意看，雙方并無同意卓越公司可任意解除合同的真實意思表示，否則，雙方對合同期限20年約定形同虛設。楊某承租本案訴爭場所用于開辦幼兒園，必然要花費大量人力、物力、財力去進行建設、辦理開辦手續、招生等工作，如在合同中同意卓越公司可毫無正當理由任意通知解除合同，那么將使楊某為此遭受巨大損失，此不符合雙方簽約本意。②訴爭該款所在部分系對雙方責任具體約定，且訴爭條款對應結清其他相關款項性質、范圍亦未作出明確約定，故該款約定應系對合同履行中違約責任的約定，并非賦予雙方任意解除合同權利。在楊某未違約且不同意解除合同情形下，卓越公司不能單方解除合同。

　　劉律師的分析給了楊某信心，不再擔憂律師函的事情。后來卓越公司起訴楊某后，楊某隨即委托了浩云劉律師代理此案。最終，法院判決駁回卓越公司的訴訟請求。

　　通過此案例，浩云劉律師提醒大家一些實務要點：租賃合同中約定租賃期未滿合同一方單方終止合同，應提前告知對方并支付違約金，該條款是否視為賦予合同一方任意解除權，應根據履約本意、違約責任具體約定等客觀情況予以具體分析。若是長期租約且租賃目的明確，應認定該條款約定應系對合同履行中違約責任約定，并非賦予雙方任意解除合同權。